TVA sur loyer professionnel : règles, facturation et fiscalité

La TVA sur les loyers professionnels est un sujet complexe mais crucial pour tout bailleur ou investisseur immobilier. Que vous louiez un local commercial, un bureau ou un logement meublé à usage professionnel, comprendre les règles d’application, de facturation et de déclaration de la TVA est essentiel pour optimiser votre trésorerie et éviter les erreurs coûteuses. Ce guide complet décrypte pour vous la fiscalité des baux commerciaux et professionnels, vous explique comment facturer et déclarer, et vous aide à choisir entre le régime des encaissements ou des débits.

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TVA et bail commercial : comment facturer ?

Contrairement aux locations d’habitation, les baux commerciaux sont, en principe, soumis à la TVA. Cependant, cette application n’est pas toujours automatique et dépend de plusieurs facteurs.

✅ Quand appliquer la TVA ?

La TVA s’applique aux loyers des baux commerciaux lorsque le bien loué est un local équipé (mobilier, installations spécifiques). Pour les locaux nus, le bailleur a la possibilité d’opter pour la TVA. Cette option, notifiée au Service des Impôts des Entreprises (SIE), est irrévocable pour 10 ans et permet au bailleur de récupérer la TVA sur ses charges .

💰 Taux applicable et facturation

• Taux de TVA : Le taux normal de 20% s’applique à la plupart des loyers commerciaux .
• Facturation : La facture ou quittance de loyer doit faire apparaître clairement :
  • Le montant HT du loyer
  • Le montant de la TVA au taux de 20%
  • Le montant TTC
  • Votre numéro de TVA intracommunautaire (si vous êtes assujetti)

(Image : Exemple de facture de loyer commercial avec TVA)
Légende : Exemple de quittance de loyer pour un bail commercial avec application de la TVA de 20%.

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Fiscalité applicable à un bail commercial

La fiscalité d’un bail commercial implique à la fois le bailleur et le locataire.

👨‍💼 Pour le bailleur

• Revenus imposables : Les loyers perçus (HT) sont des revenus imposables à l’impôt sur le revenu (dans le cadre d’une SCI ou entreprise individuelle) ou à l’impôt sur les sociétés.
• TVA collectée : La TVA perçue sur les loyers doit être déclarée et reversée à l’administration fiscale via les déclarations CA3 (mensuelles/trimestrielles) ou CA12 (annuelles).

👔 Pour le locataire (assujetti à la TVA)

• TVA déductible : Si le locataire est assujetti à la TVA, la TVA payée sur le loyer est généralement déductible de sa propre TVA collectée. C’est un avantage financier qui peut justifier une option pour la TVA du côté du bailleur.
• Justificatif : Le locataire doit conserver la facture ou la quittance faisant apparaître la TVA pour pouvoir la déduire.

⚠️ Cas particuliers : SCI et bailleurs non assujettis

• Une SCI (Société Civile Immobilière) est transparente fiscalement. Si elle opte pour la TVA, elle doit la collecter et la reverser. Les associés ne peuvent pas déduire la TVA sur leurs parts de charges.
• Un bailleur non assujetti (en franchise en base) ne peut pas facturer de TVA. S’il perçoit un loyer commercial, il doit vérifier s’il dépasse les seuils de franchise (€85,800 pour 2025 pour les ventes et hébergement) .

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TVA et location meublée professionnelle

Le régime de la location meublée professionnelle est souvent source de confusion.

🏢 Location meublée à usage professionnel

• Principe : Lorsqu’un bien meublé et équipé (mobilier de bureau, matériel nécessaire à l’activité) est loué pour un usage professionnel (ex : cabinet médical, cabinet d’avocat, salle de réunion), la location est soumise à la TVA au taux de 20% .
• Facturation : Le bailleur doit facturer la TVA et la reverser à l’État.

🏠 Location meublée à usage d’habitation (LMNP)

• Principe : Les locations meublées destinées à l’habitation (LMNP) sont en principe exonérées de TVA .
• Exception : Les activités para-hôtelières (hôtels, résidences de tourisme classées, meublés de tourisme) sont soumises à TVA .

(Infographie : Schéma décisionnel « Quand appliquer la TVA sur un loyer professionnel ? »)
Légende : Flowchart pour vous aider à déterminer facilement si votre loyer est soumis à la TVA.

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TVA sur encaissement ou débit ?

Le moment où la TVA devient exigible est capital pour votre trésorerie.

💳 Règle générale : le régime des encaissements

• Pour les loyers, la règle de droit commun est le régime des encaissements. Cela signifie que la TVA n’est exigible et ne doit être déclarée que lors de l’encaissement effectif du loyer par le bailleur .
• Avantage : Le bailleur ne paye la TVA à l’État qu’une fois le loyer perçu, ce qui améliore sa trésorerie.

📆 Cas particuliers : le régime des débits

• Certains bailleurs peuvent être soumis au régime des débits (ou « régime des factures »). La TVA devient alors exigible à la date d’émission de la facture (de la quittance), même si le loyer n’a pas encore été encaissé.
• Ce régime s’applique généralement aux redevables qui en font la demande ou qui sont assujettis au régime réel normal simplifié sur option.

Conseil : Le régime des encaissements est généralement plus favorable pour la trésorerie des bailleurs. Vérifiez votre situation auprès de votre expert-comptable.

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Tableau récapitulatif et erreurs à éviter

📊 Tableau comparatif : Fiscalité des différents baux

Type de Bail	Soumis à TVA ?	Taux	Option TVA possible ?	Déductibilité pour le locataire
Bail Commercial (local équipé)	✅ Oui	20%	N/A	✅ Oui (si assujetti)
Bail Commercial (local nu)	⚠️ Sur option	20%	✅ Oui	✅ Oui (si assujetti)
Location Meublée Pro	✅ Oui	20%	N/A	✅ Oui (si assujetti)
Location Meublée Habitation (LMNP)	❌ Non (sauf para-hôtelier)	–	❌ Non	❌ Non

❌ Erreurs fréquentes à éviter

• Appliquer la TVA sans option sur un local commercial nu sans avoir exercé l’option au préalable.
• Oublier de déclarer la TVA perçue sur les loyers dans ses déclarations périodiques (CA3).
• Confondre régime encaissement et débit, et déclarer la TVA au mauvais moment.
• Négliger la déductibilité de la TVA pour le locataire, qui est un argument commercial important.

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FAQ (Foire aux questions)

Un bailleur peut-il refuser d’appliquer la TVA sur un bail commercial ?

Réponse : Pour un local équipé, non, la TVA est obligatoire. Pour un local nu, le bailleur peut choisir de ne pas opter pour la TVA. Cependant, cela empêchera le locataire assujetti de récupérer la TVA, ce qui peut rendre le bien moins attractif .

Comment déclarer la TVA sur les loyers perçus ?

Réponse : La TVA sur les loyers se déclare dans la rubrique dédiée de votre déclaration de TVA (CA3 pour les déclarations mensuelles/trimestrielles, CA12 pour l’annuelle) sur votre espace professionnel impots.gouv.fr. Le montant à déclarer est la somme des TVA collectées sur les loyers encaissés au cours de la période .

Que se passe-t-il si mon locataire n’est pas assujetti à la TVA ?

Réponse : Si votre locataire n’est pas assujetti à la TVA (particulier, entreprise en franchise de base), il ne pourra pas récupérer la TVA que vous lui facturez. Cette charge supplémentaire peut le dissuader. Dans le cas d’un local nu, vous pouvez alors choisir de ne pas opter pour la TVA pour lui proposer un loyer HT moins élevé.

Quelles sont les sanctions en cas d’erreur ?

Réponse : Une erreur dans l’application ou la déclaration de la TVA (omission, application erronée) peut entraîner des pénalités de 10% des montants dus, plus des intérêts de retard. En cas de manquement répété, un contrôle fiscal peut être déclenché .

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