Comment déclarer la TVA sur les loyers : guide pratique pour les bailleurs
La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) sur les loyers est un sujet complexe qui dépend du type de location, de l’usage du bien et du statut des parties. Contrairement à une idée reçue, la TVA ne s’applique pas systématiquement aux loyers. Ce guide vous explique pas à pas comment déterminer si vous êtes concerné, comment déclarer la TVA et quelles sont les erreurs à éviter. Que vous soyez propriétaire d’un logement meublé, d’un local nu ou d’un bail commercial, vous saurez exactement comment procéder.
Quand la TVA s’applique-t-elle sur les loyers ? Les 3 cas de figure
L’assujettissement à la TVA dépend principalement de la nature du bien loué et de son usage. Le régime général est l’exonération, mais il existe des exceptions importantes .
📊 Tableau comparatif : TVA sur les loyers
🏠 1. Les locations exonérées de TVA (principe général)
- Locations nues à usage d’habitation : Que vous louiez à un particulier ou un professionnel, les locations de logements non meublés sont exonérées de TVA .
- Locations meublées à usage d’habitation : Les locations meublées (LMNP) destinées à l’habitation sont également exonérées, à l’exception notable des prestations d’hébergement dans les hôtels, villages de vacances classés ou résidences de tourisme .
💼 2. Les locations soumises à TVA (exceptions)
- Locations meublées à usage professionnel : Si le bien loué est meublé et équipé du matériel nécessaire à l’exercice de l’activité professionnelle du locataire (ex : cabinet médical équipé, salle de réunion meublée), la location est imposable à la TVA au taux de 20% .
- Baux commerciaux pour locaux équipés : Les loyers des baux commerciaux sont soumis à la TVA si les locaux sont équipés (mobilier, installations spécifiques) .
- Options pour la TVA : Pour les locaux nus à usage professionnel, le bailleur a la possibilité d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Cette option, notifiée au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans les 15 jours du début de la location, est irrévocable pour 10 ans et permet au bailleur de récupérer la TVA sur ses achats liés au bien .
Quel est le taux de TVA applicable aux loyers ?
Le taux normal de 20% s’applique à la plupart des loyers soumis à la TVA .
Certains cas particuliers bénéficient de taux réduits :
- Taux réduit de 10% : Peut s’appliquer à la location de terrains de camping classés et pourvus d’aménagements spécifiques, sous conditions .
- Taux réduit de 5,5% : Ne concerne généralement pas les loyers mais plutôt la fourniture de certains services.
Comment savoir si je dois appliquer la TVA sur mes loyers ?
Pour déterminer votre obligation, suivez cette checklist :
- Identifiez la nature du bien : Est-il meublé ou nu ? Les meubles doivent être ceux nécessaires à l’exploitation de l’activité du locataire.
- Identifiez l’usage du bien : Est-il loué pour de l’habitation ou pour une activité professionnelle/commerciale ?
- Vérifiez votre régime fiscal : Êtes-vous en franchise en base ? Les seuils pour 2025 sont de 85 000 € pour les ventes/ hébergement et 37 500 € pour les prestations de services. En deçà, vous n’avez pas à collecter de TVA .
- Avez-vous opté pour la TVA ? : Si vous avez formulé une option pour un local nu à usage pro, vous devez facturer la TVA.
- Votre locataire est-il assujetti à la TVA ? : Un locataire assujetti (entreprise) pourra récupérer la TVA que vous lui facturez, ce qui peut justifier une option.
⚠️ Attention : Une fois l’option pour la TVA exercée, vous vous engagez pour une durée de 10 ans. La dénonciation de cette option est possible sous conditions .
Comment déclarer et payer la TVA sur les loyers ?
📋 1. Qui déclare ?
Le bailleur (personne physique ou société) qui perçoit le loyer soumis à TVA est tenu de la déclarer et de la reverser à l’État.
📅 2. Modalités et délais de déclaration
Votre régime de déclaration dépend de votre chiffre d’affaires :
- Régime réel normal : Déclaration mensuelle (CA3) à déposer avant le 24 du mois suivant. Obligatoire si votre CA HT dépasse 264 000 € (services) ou 876 000 € (ventes) .
- Régime réel simplifié : Déclaration annuelle (CA12) à déposer avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, accompagnée de deux acomptes (55% en juillet et 40% en décembre) calculés sur la TVA de l’année précédente .
💻 3. Les étapes pour déclarer en ligne sur impots.gouv.fr
- Connectez-vous à votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
- Rendez-vous dans la rubrique « Déclarer la TVA ».
- Sélectionnez le formulaire adapté (CA3 ou CA12).
- Renseignez le montant de la TVA collectée sur vos loyers dans la case dédiée (ex : pour la CA3, ligne correspondant au taux de 20%).
- Validez et payez électroniquement le montant de TVA due.
(Vidéo courte intégrée : « Tutoriel : Où déclarer la TVA sur les loyers dans le formulaire CA3 »)
Légende : Capture d’écran guidant vers la ligne du formulaire CA3 où déclarer la TVA sur les loyers.
Comment dénoncer son option TVA de bailleur ?
L’option à la TVA est normalement irrévocable pour 10 ans. Sa dénonciation anticipée est exceptionnelle et soumise à conditions :
- Cession du bien : Vous vendez le local loué.
- Changement d’usage : Le local n’est plus utilisé pour une activité professionnelle (ex : transformation en logement).
- Arrêt de l’activité de location.
La dénonciation se fait par lettre recommandée avec AR adressée à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Attention, cette démarche peut entraîner une réputation de la TVA précédemment déduite sur le bien.
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Déclarations
Paiements
Comptabilité
Taux de TVA applicables
| Taux | Valeur | Applicabilité |
|---|---|---|
| Taux normal | 20% | La plupart des biens et services |
| Taux intermédiaire | 10% | Restauration, transports, travaux de rénovation |
| Taux réduit | 5.5% | Produits alimentaires, livres, énergie |
| Taux particulier | 2.1% | Médicaments remboursables, presse |
Bonnes pratiques et erreurs à éviter
- ✅ Facturez toujours avec mention légale : Sur les factures de loyer soumises à TVA, faites apparaître clairement le montant HT, le taux de TVA et le montant TTC.
- ✅ Conservez vos justificatifs : Gardez pendant 10 ans toutes les factures, contrats de location et preuves de paiement.
- ❌ Ne facturez pas de TVA si vous êtes exonéré : Facturer indûment de la TVA alors que vous êtes en franchise de base ou que votre location est exonérée est une faute grave.
- ❌ Ne confondez pas usage professionnel et commercial : Un local meublé loué à une société pour y loger un employé (usage d’habitation) n’est pas soumis à TVA. Seul l’usage professionnel du local (bureau, commerce, etc.) compte.
FAQ : Réponses aux questions fréquentes
Quel est le taux de TVA applicable aux locations de logement ?
Réponse : En principe, les locations de logements (nus ou meublés) à usage d’habitation sont exonérées de TVA. Le taux de 20% ne s’applique que pour les locations meublées à usage professionnel, les baux commerciaux sur locaux équipés ou si le bailleur a opté pour la TVA sur un local nu à usage pro .
Comment dénoncer mon option TVA de bailleur ?
Réponse : La dénonciation de l’option TVA est possible dans des cas restreints (cession du bien, changement d’usage). Elle s’effectue par lettre recommandée avec AR envoyée à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Elle peut entraîner la répétition de la TVA déduite antérieurement .
Comment savoir si je dois appliquer la TVA sur mes loyers ?
Réponse : Posez-vous ces 3 questions : 1/ Mon bien est-il meublé et nécessaire à l’activité pro du locataire ? 2/ Mon chiffre d’affaires dépasse-t-il les seuils de la franchise en base ? 3/ Ai-je opté pour la TVA ? Si vous répondez oui à une de ces questions, vous êtes likely concerné .
Qui doit faire la déclaration des loyers soumis à TVA ?
Réponse : C’est toujours l’entreprise bailleur (ou le propriétaire personne physique qui perçoit les loyers) qui est tenue de déclarer et de payer la TVA collectée auprès de son locataire, via les formulaires CA3 (mensuel/trimestriel) ou CA12 (annuel) sur son espace professionnel impots.gouv.fr .
